ستبيع منزلك أو شقتك، أو عقاراً موروثاً:
مقدار ضريبة المكسب العارض التي تدفعها يتوقف على التكلفة الضريبية التي تستطيع إثباتها، مع محامين ومحاسبين سابقين في DIAN إلى جانبك.

يكون مكسباً عارضاً إذا كان العقار جزءاً من الأصول الثابتة للملتزم عامين أو أكثر؛ وإذا كان في حيازته أقل من عامين فالربح دخل صافٍ عادي وليس مكسباً عارضاً (القانون الضريبي، المادة 300). كما أن الأصل الذي يُباع في السياق المعتاد للنشاط التجاري لا يُعدّ أصلاً ثابتاً (الفقرة 2). والفرق مهم لأنه يغيّر النسبة والقواعد المنطبقة؛ وتُثبت مدة الحيازة بعقد الاقتناء، وفي العقارات الموروثة تُحلَّل كل حالة على حدة.

لتحديد الربح من بيع العقارات تُطرح التكلفة الضريبية من سعر البيع (المادة 71). ويجوز للأشخاص الطبيعيين: (أ) تعديل تكلفة الاقتناء بالزيادة النسبية في قيمة العقارات بين 1 يناير من سنة الاقتناء و1 يناير من سنة البيع (نسب تنشرها الحكومة)، وإضافة قيمة التحسينات ومساهمات التثمين المدفوعة (المادة 73)؛ أو (ب) اعتماد التقييم العقاري أو التقييم الذاتي الوارد في إقرار الضريبة العقارية الموحدة، أو في إقرار الدخل، للسنة السابقة للبيع تكلفةً ضريبية (المادة 72). وفي الحالتين يُطرح الاستهلاك المخصوم لأغراض ضريبية. وإذا اخترت تعديل المادة 73 فيجب أن يظهر المبلغ الناتج قيمةً في الذمة في إقرارات الدخل متى كنت ملزماً بالتصريح. وأيهما أنسب يُحسب بالأرقام.

تتكون قيمة العقار من كل المبالغ المدفوعة لاقتنائه ولو اتُّفق عليها أو فُوتِرت خارج العقد، أو كانت تخص سلعاً أو خدمات ملحقة (مساهمات وتحسينات وإنشاءات ووساطة وغيرها). لكن لا تُعدّ تكلفة للعقارات المبالغ التي لم تُصرف عبر مؤسسات مالية (القانون الضريبي، المادة 90). أي إن المهم للتكلفة أن يكون الدفع مصرَّحاً به وموثقاً مصرفياً. وقد يصعب إثبات دفعة نقدية قبل سنوات؛ وتُراجَع الحالة.

تعفي المادة 311-1 من القانون الضريبي، المعدَّلة بالقانون 2277 لعام 2022، أول 5.000 UVT من الربح الناتج عن بيع منزل أو شقة سكن الشخص الطبيعي الملتزم بضريبة الدخل، شريطة أن يُودَع كل ما يُتلقى من البيع في حسابات AFC ويُخصَّص لاقتناء منزل أو شقة سكن أخرى، أو للسداد الكلي أو الجزئي لقرض عقاري أو أكثر مرتبط مباشرة بالسكن المباع. وفي حالة سداد القرض لا يشترط الإيداع في AFC إذا ثبت السداد المباشر للقرض، وفق اللائحة. والإعفاء على الربح (حتى 5.000 UVT) لا على السعر الإجمالي؛ والجزء من الربح الذي يتجاوز هذا السقف يخضع لنسبة المكسب العارض.

سحب الأموال لأي غرض غير المذكور يعني أن يفقد الشخص الطبيعي الإعفاء وأن تُجري المؤسسة المالية الاستقطاعات التي لم تُجرَ في البداية، وفق القواعد العامة للاستقطاع عند بيع الأصول المتعلقة بالمنزل أو الشقة (القانون الضريبي، المادة 311-1). وقبل السحب يُستحسن التحقق من الغرض وهل يندرج في الاستثناءات الواردة في المادة نفسها.

تخضع الإيرادات التي يحصل عليها الأشخاص الطبيعيون من بيع الأصول الثابتة لاستقطاع من المنبع بنسبة 1% من قيمة البيع، ويجب سداده قبل بيع الأصل، وأمام الموثّق في حالة العقارات (القانون الضريبي، المادة 398). وبالنسبة إلى المنزل أو الشقة السكن المقتناة قبل 1 يناير 1987 تُخفَّض النسبة بحسب سنة الاقتناء (المادة 399). والاستقطاع تحصيل مسبق وليس الحساب النهائي للضريبة: فالمكسب العارض يُسوّى في إقرار الدخل بالتكلفة الضريبية، وتُراجَع في كل حالة كيفية احتساب الاستقطاع.

لا يُقبل في العقارات سعر أقل من التكلفة أو التقييم العقاري أو التقييم الذاتي، دون إخلال بأن تكون القيمة التجارية أعلى. وحين توجد قوائم أسعار أو قواعد بيانات أو عروض تتيح تحديد القيمة التجارية فيجب الرجوع إليها. وعلى الطرفين أن يصرّحا في العقد، بقسم، بأن السعر الوارد حقيقي ولم يكن موضوع اتفاقات خاصة بقيمة مختلفة، وأنه لا توجد مبالغ اتُّفق عليها أو فُوتِرت خارجه. وبدون هذه التصريحات تُحتسب ضريبة الدخل وضريبة المكسب العارض وضريبة التسجيل ورسوم التسجيل والتوثيق على أساس يعادل أربعة أضعاف القيمة الواردة في العقد، ويجب على الموثّق الإبلاغ عن المخالفة؛ وتحتفظ DIAN بصلاحياتها في تحديد القيمة الحقيقية للصفقة (القانون الضريبي، المادة 90). وإن كنت وقّعت بالفعل فنراجع كيف يُصحَّح الأمر وكيف تُثبت القيمة.

يجب الفصل بين لحظتين. تلقي العقار بالإرث مكسب عارض للوارث (القانون الضريبي، المادة 302)، وله إعفاءاته: أول 13.000 UVT من عقار سكن المورّث، وأول 6.500 UVT من العقارات الأخرى، وأول 3.250 UVT من مخصصات كل وارث أو الزوج الباقي (المادة 307)؛ وتُحدَّد قيمة الأصول في 31 ديسمبر من السنة السابقة لتصفية التركة (المادة 303). أما بيع ذلك العقار لاحقاً فعملية أخرى يُقارَن فيها السعر بالتكلفة الضريبية؛ وكيف تُحدَّد تلك التكلفة، وهل ينطبق إعفاء المادة 311-1 إن كان سكنك، يُحلَّل بعقد التركة والمستندات المؤيدة. ولا يُقرَّر حكم عام دون الاطلاع على المستندات.

نعم، ضمن المهل التي يمنحها لها القانون لمراجعة الإقرار. فإن لم يمكن إثبات السعر أو التكلفة جاز لـ DIAN أن تنازع في القيمة (المادة 90)، وإن لم تتسق الثروة أو الدخل مع المصرَّح به جاز لها اللجوء إلى ضريبة الدخل بالمقارنة بين الذمم. ولذلك يُستحسن تقديم الإقرار بمستنداته مرتبة، وإذا وصلك طلب فالرد بأدلة التكلفة والسعر. انظر ضريبة الدخل بالمقارنة بين الذمم.

هما عمليتان مختلفتان بآثار ضريبية مختلفة. هبة العقار مكسب عارض أيضاً لمن يتلقاها (القانون الضريبي، المادة 302)، بقواعدها الخاصة، وليست مثل البيع. والأنسب يتوقف على العائلة والتكلفة الضريبية للعقار وما تريد تحقيقه. انظر الهبة في الحياة للأبناء والتخطيط الضريبي للثروة؛ وتقارن ليغال البدائل بالأرقام قبل أن تقرّر.

ليغال مكتب متخصص في القانون الضريبي والجمركي والجنائي الضريبي. بقيادة Juan Santiago Rodríguez Prieto، المحامي الضريبي والموظف السابق في DIAN، ومعه Jeysson Pulido، المحاسب، وLIGAL Auditores (محاسبون قانونيون)، نجمع بين القراءة القانونية للقاعدة والحساب الدقيق للضريبة في كل سيناريو، ونمثّلك أمام DIAN إذا نوزع في السعر أو التكلفة. وعملنا مدعوم بتقييم 5,0 / 5 على Google من 36 مراجعة: https://share.google/VVzMvULrOj8Mj52Au. ويتولى الفريق قضايا حقيقية في التخطيط للثروة والتفتيش والتقاضي الضريبي. لا نضمن أي نتيجة.