La utilidad de vender un inmueble que ha tenido dos años o más se grava como ganancia ocasional a una tarifa del 15% para personas naturales residentes. Lo que cambia el impuesto es el costo fiscal (el costo de compra, ajustado, con mejoras o con el avalúo que permite la ley), las exenciones (como las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la vivienda de habitación con AFC) y que el precio de la escritura se sostenga frente a la DIAN. Ligal calcula cada escenario antes de firmar la escritura. Ningún resultado está garantizado.
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Se consideran ganancias ocasionales las provenientes de la enajenación de bienes que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por dos años o más, y su cuantía se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo (Estatuto Tributario, art. 300). Si el inmueble se poseyó por menos de dos años, la utilidad es renta líquida y no ganancia ocasional. Para las personas naturales residentes y las sucesiones de causantes residentes, la tarifa única de la ganancia ocasional es del 15% (art. 314, modificado por la Ley 2277 de 2022). El costo fiscal de un inmueble puede establecerse de varias formas: el costo de adquisición ajustado con el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz que publica el Gobierno, más las mejoras y las contribuciones de valorización pagadas (art. 73), o el avalúo catastral o autoavalúo del impuesto predial del año anterior al de la venta (art. 72); en ambos casos se restan las depreciaciones que se hayan deducido.
Hay dos reglas que protegen o amenazan el resultado. La primera es la exención del artículo 311-1: están exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de personas naturales, siempre que la totalidad de lo recibido se deposite en una cuenta AFC y se destine a comprar otra casa o apartamento de habitación o a pagar total o parcialmente créditos hipotecarios ligados a la vivienda vendida; si se retira el dinero para otro fin, se pierde el beneficio. La segunda es el precio: en bienes raíces la ley no acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y exige que las partes declaren bajo juramento en la escritura que el precio es real (art. 90). Esta página explica cómo se calcula el impuesto, cómo se prueba el costo y qué hacer para que la venta no se convierta en un problema con la DIAN.
Claves de la venta de un inmueble
Ligal calcula la ganancia ocasional en cada escenario, reúne los soportes del costo, decide con usted cómo estructurar la venta y lo representa ante la DIAN si el precio o el costo se cuestionan, sin prometer resultados.
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Revisamos cuándo y cómo adquirió el inmueble (compra, herencia, donación), cuánto pagó, cómo lo pagó, qué mejoras hizo, si fue su vivienda de habitación y qué avalúo catastral o autoavalúo figura en el predial. De ahí depende si hay renta ordinaria o ganancia ocasional y cuál es el costo fiscal.
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Jeysson Pulido y LIGAL Auditores calculan la ganancia ocasional con cada forma de costo (compra ajustada con mejoras, o avalúo catastral o autoavalúo), con y sin la exención de las primeras 5.000 UVT y con la retención del 1% en la notaría, para comparar el efecto de cada decisión.
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Reunimos la escritura de compra, los comprobantes bancarios, las facturas de mejoras, los recibos de valorización y el certificado del predial. La ley no acepta como costo de los bienes raíces las sumas que no se desembolsaron a través de entidades financieras (art. 90); documentar a tiempo evita perder costo.
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Si el inmueble es su vivienda de habitación, evaluamos la exención del artículo 311-1: la cuenta AFC, el destino de los recursos (otra vivienda o crédito hipotecario) y lo que implica retirar el dinero. También revisamos la redacción de la escritura, para que el precio y las declaraciones bajo juramento sean coherentes.
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Si la DIAN cuestiona el precio, el costo o la exención, o compara su patrimonio con los ingresos declarados, preparamos la respuesta con las pruebas del costo y del precio, y representamos al contribuyente en el requerimiento, el pliego de cargos y los recursos.
La venta de un inmueble se decide entre el cálculo exacto del impuesto y la lectura jurídica de la escritura y de los soportes. En Ligal la atiende el mismo equipo.
Director · Abogado tributarista ex-DIAN
Dirige la estrategia jurídica y la representación ante la DIAN: define cómo estructurar la venta, qué exención aplica y cómo responder si la DIAN cuestiona el precio o el costo.
Contador · Cuantificación y trazabilidad
Calcula la ganancia ocasional en cada escenario, reconstruye el costo fiscal con los soportes y modela el efecto de la exención y de la retención.
Contadores públicos
Elaboran los soportes contables y los análisis técnicos que sustentan la declaración de renta y las respuestas ante la DIAN.
En bienes raíces la ley no acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, el valor del inmueble incluye todas las sumas pagadas aunque se hayan pactado fuera de la escritura, y las partes declaran bajo juramento que el precio es real. Sin esas declaraciones, el impuesto de renta, la ganancia ocasional y los derechos de registro y notariales se liquidan sobre cuatro veces el valor de la escritura, sin perjuicio de las facultades de la DIAN para determinar el valor real (Estatuto Tributario, art. 90).
El costo se prueba con la escritura de compra, los pagos bancarizados, las facturas de mejoras y los recibos de valorización. La ley no acepta como costo de los bienes raíces las sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras (art. 90). Reconstruir esos soportes después de la venta suele ser más costoso e incierto.
La exención de las primeras 5.000 UVT exige depositar la totalidad de lo recibido en la cuenta AFC y destinarlo a otra casa o apartamento de habitación o al pago de créditos hipotecarios ligados a la vivienda vendida. Retirar los recursos para cualquier otro propósito hace perder el beneficio y habilita la retención inicialmente no practicada (art. 311-1).
La exención del artículo 311-1 es para la casa o apartamento de habitación de personas naturales. Las exenciones del artículo 307 (13.000, 6.500 y 3.250 UVT) corresponden a ganancias ocasionales de herencias, legados y asignaciones, no a la venta posterior del inmueble. Se identifica cuál aplica a cada operación.
Antes de firmar la promesa o la escritura, lo primero es fechar cuándo adquirió el inmueble y por qué título (compra, herencia, donación). Después se reúnen la escritura de compra, los pagos, las mejoras, las contribuciones de valorización y el certificado del predial, y se calcula la ganancia ocasional con cada forma de costo. Si el inmueble es su vivienda de habitación, se decide si usará la exención del artículo 311-1 y se abre la cuenta AFC o se organiza el pago del crédito hipotecario. El precio de la escritura se fija con el costo, el avalúo y el valor comercial a la vista. Ligal acompaña al contribuyente de punta a punta. Juan Santiago Rodríguez Prieto, abogado tributarista ex-DIAN, dirige la estrategia junto al contador Jeysson Pulido y LIGAL Auditores (contadores públicos). El equipo, con abogados, contadores y experiencia directa dentro de la DIAN, atiende casos reales de planeación patrimonial, fiscalización y litigio tributario.
Tenga en cuenta: cada caso depende del título, del tiempo de tenencia y de los soportes disponibles. Ligal evalúa la situación y define la estrategia sin prometer resultados.
Director
Juan Santiago Rodríguez Prieto
Abogado tributarista · Ex-DIAN
El impuesto se decide antes de firmar la escritura. Evaluamos su caso en un día hábil. Use el formulario o abra Diagnóstico.
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HoyRevisamos la escritura de compra o la sucesión, los pagos y mejoras, el certificado del predial, el precio proyectado de venta y si el inmueble es su vivienda de habitación.
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Un día hábilPrecisamos si hay ganancia ocasional o renta ordinaria, el costo fiscal que se puede soportar, la exención aplicable y el efecto de cada escenario en el impuesto y en la retención.
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InmediatoDefinimos cómo estructurar la venta, qué documentos preparar, cómo redactar el precio y las declaraciones de la escritura, y quién prepara cada pieza.
Preguntas frecuentes
La ganancia ocasional es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble (Estatuto Tributario, art. 300), y para personas naturales residentes se grava a una tarifa única del 15% (art. 314, Ley 2277 de 2022). Si es su vivienda de habitación, están exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad si deposita todo lo recibido en una cuenta AFC y lo destina a otra vivienda o a pagar créditos hipotecarios ligados a la vendida (art. 311-1). Ejemplo aritmético ilustrativo, no una predicción: si la ganancia ocasional gravable fuera de $100.000.000, el impuesto al 15% sería de $15.000.000, antes de descontar lo que corresponda a retenciones. El resultado real depende del costo fiscal que pueda soportar, de las exenciones y de las pérdidas ocasionales del año. Ligal calcula su caso.
Es ganancia ocasional si el inmueble hizo parte del activo fijo del contribuyente por dos años o más; si se poseyó por menos de dos años, la utilidad es renta líquida y no ganancia ocasional (Estatuto Tributario, art. 300). Tampoco es activo fijo el que se enajena en el giro ordinario del negocio (par. 2). La diferencia importa porque cambia la tarifa y las reglas aplicables; el tiempo de tenencia se prueba con la escritura de adquisición y, en inmuebles heredados, se analiza en cada caso.
Para determinar la utilidad en la enajenación de inmuebles se resta del precio de venta el costo fiscal (art. 71). Las personas naturales pueden: (a) ajustar el costo de adquisición con el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz entre el 1 de enero del año de adquisición y el 1 de enero del año de la venta (porcentajes que publica el Gobierno), y sumar el valor de las mejoras y las contribuciones de valorización pagadas (art. 73); o (b) tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo que figure en la declaración del impuesto predial unificado, o en la de renta, del año anterior al de la venta (art. 72). En ambos casos se restan las depreciaciones deducidas para fines fiscales. Si opta por el ajuste del artículo 73, la suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en las declaraciones de renta cuando se esté obligado a declarar. Cuál conviene se calcula con cifras.
El valor del inmueble está conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se hayan convenido o facturado fuera de la escritura, o correspondan a bienes o servicios accesorios (aportes, mejoras, construcciones, intermediación, entre otros). Pero no son constitutivas de costo de los bienes raíces las sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras (Estatuto Tributario, art. 90). Es decir, para el costo importa que el pago esté declarado y bancarizado. Un pago en efectivo hace años puede ser difícil de sustentar; se revisa el caso.
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario, modificado por la Ley 2277 de 2022, exime las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de personas naturales contribuyentes del impuesto de renta, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta se deposite en cuentas AFC y se destine a adquirir otra casa o apartamento de habitación, o al pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida. En el caso del pago del crédito no se requiere el depósito en AFC si se verifica el abono directo al crédito, en los términos del reglamento. La exención es sobre la utilidad (hasta 5.000 UVT), no sobre el precio total; la parte de la utilidad que exceda ese tope tributa a la tarifa de ganancia ocasional.
El retiro de los recursos para cualquier otro propósito distinto a los señalados implica que la persona natural pierda el beneficio y que la entidad financiera practique las retenciones inicialmente no realizadas, de acuerdo con las normas generales de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación (Estatuto Tributario, art. 311-1). Antes de retirar, conviene verificar con qué fin se hace y si cabe en las excepciones del propio artículo.
Los ingresos que obtengan las personas naturales por la enajenación de activos fijos están sometidos a una retención en la fuente del 1% del valor de la enajenación, que debe cancelarse previamente a la enajenación del bien, ante el notario en el caso de bienes raíces (Estatuto Tributario, art. 398). Para la casa o apartamento de habitación adquirido antes del 1 de enero de 1987, el porcentaje se disminuye según el año de adquisición (art. 399). La retención es un recaudo anticipado, no el cálculo definitivo del impuesto: la ganancia ocasional se liquida en la declaración de renta con el costo fiscal, y cómo se imputa la retención se revisa en cada caso.
En bienes raíces no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de que el valor comercial sea superior. Cuando existan listas de precios, bases de datos u ofertas que permitan determinar el valor comercial, hay que remitirse a ellas. En la escritura las partes deben declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido es real y que no ha sido objeto de pactos privados con un valor diferente, y que no existen sumas convenidas o facturadas por fuera. Sin esas declaraciones, el impuesto de renta, la ganancia ocasional, el impuesto de registro y los derechos de registro y notariales se liquidan sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, y el notario debe reportar la irregularidad; la DIAN conserva sus facultades para determinar el valor real de la transacción (Estatuto Tributario, art. 90). Si ya firmó, se revisa cómo corregir y cómo probar el valor.
Hay que separar dos momentos. Recibir el inmueble en herencia es una ganancia ocasional del heredero (Estatuto Tributario, art. 302), con exenciones propias: las primeras 13.000 UVT del inmueble de vivienda de habitación del causante, las primeras 6.500 UVT de otros inmuebles y las primeras 3.250 UVT de la asignación de cada heredero o del cónyuge supérstite (art. 307); el valor de los bienes se determina al 31 de diciembre del año anterior a la liquidación de la sucesión (art. 303). Vender luego ese inmueble es otra operación, en la que se compara el precio con el costo fiscal; cómo se determina ese costo, y si aplica la exención del artículo 311-1 si fue su vivienda de habitación, se analiza con la escritura de la sucesión y los soportes. No se afirma una regla general sin ver los documentos.
Sí, dentro de los términos que la ley le da para revisar la declaración. Si el precio o el costo no se pueden sustentar, la DIAN puede discutir el valor (art. 90), y si el patrimonio o los ingresos no cuadran con lo declarado, puede acudir a la renta por comparación patrimonial. Por eso conviene presentar la declaración con los soportes en regla y, si recibe un requerimiento, responder con las pruebas del costo y del precio. Véase renta por comparación patrimonial.
Son operaciones distintas con efectos tributarios distintos. La donación de un inmueble es también una ganancia ocasional para quien la recibe (Estatuto Tributario, art. 302), con sus propias reglas, y no equivale a vender. Qué conviene depende de la familia, del costo fiscal del inmueble y de lo que se busca. Véase donación en vida a los hijos y planeación patrimonial tributaria; Ligal compara las alternativas con cifras antes de que usted decida.
Ligal es una firma especializada en derecho tributario, aduanero y penal tributario. Bajo la dirección de Juan Santiago Rodríguez Prieto, abogado tributarista ex-DIAN, junto a Jeysson Pulido, contador, y LIGAL Auditores (contadores públicos), combinamos la lectura jurídica de la norma con el cálculo exacto del impuesto en cada escenario, y lo representamos ante la DIAN si el precio o el costo se cuestionan. Nuestro trabajo está respaldado por 5,0 / 5 en Google con 36 reseñas: https://share.google/VVzMvULrOj8Mj52Au. El equipo atiende casos reales de planeación patrimonial, fiscalización y litigio tributario. Ningún resultado está garantizado.
Gratis. Cuéntenos del inmueble (cuándo lo compró o heredó, cuánto pagó, qué mejoras hizo) y del precio que piensa fijar. Evaluamos el impuesto y los caminos.