您准备出售自己的房子或公寓，或者一处继承的不动产：
要交多少偶然所得税，取决于您能证明多少税务成本，由 前 DIAN 律师和会计师在您身边。

如果不动产作为纳税人的固定资产持有两年或以上，则是偶然所得；持有不满两年的，利润属于普通净所得，而不是偶然所得（《税法典》第300条）。在经营业务的正常过程中出售的资产也不属于固定资产（第2款）。这一区别很重要，因为它会改变税率和适用规则；持有期间以取得合同来证明，而对于继承的不动产，则需个案分析。

确定出售不动产的利润时，从出售价格中减去税务成本（第71条）。个人可以：(a) 按取得年度1月1日至出售年度1月1日之间不动产价值的增幅百分比（由政府公布）调整取得成本，并加上已支付的改良支出和受益费（第73条）；或 (b) 以出售前一年度房产税申报或所得税申报中载明的地籍评估价或自行评估价作为税务成本（第72条）。两种情形都要减去为税务目的已扣除的折旧。如果选择第73条的调整，在有申报义务时，所得金额必须在所得税申报中列为财产价值。哪种更有利，需用数字计算。

不动产的价值由为取得该不动产所支付的全部款项构成，即使这些款项约定或开票在合同之外，或对应附带的货物或服务（分摊费用、改良、建造、中介等）。但是，未通过金融机构支付的款项不构成不动产成本（《税法典》第90条）。也就是说，对成本而言，重要的是付款已申报且经银行转账。多年前的现金付款可能难以证明；需个案审查。

经2022年第2277号法律修订的《税法典》第311-1条，对个人所得税纳税人出售自住的房子或公寓所产生的利润，前5000个UVT免税，前提是出售所得款项全部存入 AFC 账户，并用于购买另一处自住房子或公寓，或用于全部或部分偿还与所售住房直接相关的一笔或多笔抵押贷款。对于偿还贷款的情形，如果核实款项已直接划入贷款，则无需存入 AFC，具体按条例规定。免税针对利润（最多5000个UVT），而不是总价；利润中超出该上限的部分按偶然所得税率征税。

为所列用途之外的任何目的取出资金，意味着该个人丧失优惠，金融机构将按有关出售房子或公寓类资产的预扣税一般规定，补扣最初未扣的预扣税（《税法典》第311-1条）。在取出之前，宜核实用途，以及是否属于该条自身的例外情形。

个人因出售固定资产而取得的收入，须按出售价值的1%预扣，该预扣税须在出售资产之前缴纳；对不动产，则在公证人面前缴纳（《税法典》第398条）。对于1987年1月1日之前取得的自住房子或公寓，比例按取得年份递减（第399条）。预扣是预先征收，不是税额的最终计算：偶然所得在所得税申报中结合税务成本计算，预扣税款如何抵扣则需个案审查。

对于不动产，不接受低于成本、地籍评估价或自行评估价的价格，但不妨碍市场价值更高。如果有价目表、数据库或报价能确定市场价值，则必须参照。双方须在合同中宣誓声明所载价格真实，未被另行私下约定为不同金额，并且不存在在合同之外约定或开票的款项。没有这些声明，所得税、偶然所得税、登记税以及登记和公证费用将按合同载明价值四倍的基数计算，公证人必须报告该违规情况；DIAN 保留确定交易真实价值的权力（《税法典》第90条）。如果您已经签署，我们会审查如何更正以及如何证明价值。

需要区分两个时点。通过继承取得不动产，对继承人而言是偶然所得（《税法典》第302条），并有其自身的免税：被继承人自住房产的前13000个UVT、其他不动产的前6500个UVT，以及每位继承人或存活配偶所得份额的前3250个UVT（第307条）；财产价值按遗产清算前一年度12月31日确定（第303条）。之后出售该不动产是另一项交易，需将价格与税务成本比较；该成本如何确定，以及如果它曾是您的自住房，第311-1条的免税是否适用，需结合遗产继承文件和证明文件分析。在未看到文件之前，不作一般性结论。

可以，在法律赋予其审查申报的期限内。如果价格或成本无法证明，DIAN 可以对价值提出异议（第90条）；如果财产或收入与申报不符，还可适用财产比较课税。因此，宜在证明文件齐备的情况下提交申报，收到催告书时，用成本和价格的证据答复。请参阅“财产比较课税”。

这是两种不同的交易，税务影响也不同。不动产的赠与对受赠人也是偶然所得（《税法典》第302条），有其自身规则，与出售不同。哪种更好，取决于家庭情况、不动产的税务成本以及您想达到的目的。请参阅“生前赠与子女”和“税务财富规划”；在您决定之前，Ligal 会用数字比较各种方案。

Ligal 是专注于税法、海关法和税务刑事的律所。在前 DIAN 税务律师 Juan Santiago Rodríguez Prieto 的主导下，与会计师 Jeysson Pulido 及 LIGAL Auditores（注册会计师）一起，我们把对规则的法律解读与每种情形下税额的精确计算结合起来，并在价格或成本被质疑时在 DIAN 面前代理您。我们的工作获得 Google 5.0 / 5 的评分，共36条评价：https://share.google/VVzMvULrOj8Mj52Au。团队处理真实的财富规划、稽查和税务诉讼案件。不保证任何结果。