把不动产留给子女，自己继续使用：用益权与虚有权
了解它们如何运作、会产生哪些税，以及保护到什么程度，由 前 DIAN 律师与会计师陪在您身边。

用益权是在保持物的形态和实质并予以返还的条件下享用该物的物权（第823条）。虚有权是所有人不含享用的权利，在用益权存续期间如此；两者并存于同一财产之上（第824条）。虚有权可以通过生者之间的行为转让，也可以因死亡而移转，而用益权既不能通过遗嘱也不能通过无遗嘱继承移转（第832条），因此不会传给用益权人的继承人。

取决于该行为。如果虚有权无偿转让（赠与），受益人产生偶然所得（《税法典》第302条），其税基依第303条第11项的特别规则衡量：终身用益权按财产总价值的70%计价，临时用益权按存续期间每年5%计价，但不超过70%，虚有权按差额计价。不动产的价值依第277条确定。适用的税率和免税额在生前赠与中说明。此外还有公证书和登记费用，而全国印花税（第519条及以下）是否适用，取决于文书、其金额和现行税率：需逐案核实。如果该行为是出售而不是赠与，则税务分析不同。

《税法典》第303条第3款规定，用益权并入虚有权人不产生偶然所得。也就是说，用益权在消灭时（例如因用益权人去世）与虚有权合一，本身不产生偶然所得。这并不排除其他影响，例如用益权人的继承对其他资产可能产生的影响，或注销登记的费用，这些需逐案分析。

法定孳息，如租金，按日归用益权人所有（《民法典》第849条），因此原则上这些收益由用益权人申报。维护费用、不动产税和其他负担由谁承担，可由虚有权人和用益权人约定，且这些约定优先（第850条），但不影响公共秩序规范。宜将其书面化，并与会计师一起审阅。

它不是屏障。任何个人债务都赋予债权人对债务人所有现有和将来的财产（不可查封的除外）追究其履行的权利（《民法典》第2488条）。用益权可被用益权人的债权人查封，债权人还可以反对以欺诈方式进行的转让或放弃（第862条）。虚有权为其所有人的债务负责。而 DIAN 在强制执行中可以裁定查封并扣押债务人的财产（《税法典》第823条和第837条）。用益权能够实现的是安排继承和财产的管理。关于正当的保护措施，参见对抗 DIAN 的财产防护。

在法律上可以，但有风险。《民法典》第2491条允许债权人在证明恶意和损害的情况下，自行为之日起一年内请求撤销损害其利益的行为（该条是针对财产让与债权人或破产程序开始之前的行为而拟定的，每个案件须结合其特殊情况分析）。此外，如果 DIAN 认为某项交易没有明显的经济理由或目的，而是追求税务利益，则可以将其重新定性为税务方面的滥用（《税法典》第869条）。并且，为逃避追收而转移资产可能带来刑事后果；在 Ligal，由同一辩护团队从头到尾处理这一层面。实际结论：先分析，再转移资产，而不是事后。

无偿行为的偶然所得依法定计价规则确定（第303条，不动产适用第277条，取地籍评估值或税务成本中较高者），而不是自由选定的数字。在民事上，不反映实际情况的行为可能被质疑为虚假行为，而私下的反契约对第三人不产生效力（第1766条）。请如实记录该行为，载明真实的价值和条件，并保存计价凭证。

把虚有权赠与某个子女，可能与其他继承人在继承中的权利相互影响。具体影响取决于该行为如何记录、是否计入特留份，以及家庭的构成，因此在签署前必须结合具体案件审阅。关于赠与的一般问题，参见生前赠与。

当您想转移所有权同时保留使用和收益，并且对期限（终身或若干年）有明确考虑时，带虚有权的用益权很有用。赠与整项财产则是今天就转移全部。当资产较多、子女较多或有家族企业并希望建立治理机制时，控股公司或信托通常更合适。家庭财产旨在以该结构自身的规则和限制来保护住所。没有放之四海而皆准的答案：合适的结构，是在您的具体情况下以最小的负担和最低的风险实现目标的那一种。请参阅各替代方案的页面。

用益权人可以出租用益权，也可以有偿或无偿地转让给任何人，除非设立人已禁止且所有人未予免除（《民法典》第852条）；转让人仍须直接向所有人负责。用益权消灭的原因包括：用益权人自然死亡、与所有权归并、时效或用益权人放弃（第865条）。以欺诈用益权人债权人权利的方式作出的放弃，可被撤销（第862条）。

Ligal 是专注于税法、海关法和税务刑法的律所。在前 DIAN 税务律师 Juan Santiago Rodríguez Prieto 的带领下，联合会计师 Jeysson Pulido 与 LIGAL Auditores（注册会计师），我们把对用益权的民事和税务解读与税负计算相结合，并从设计到辩护在 DIAN 面前代理您。我们的工作有 Google 5.0 / 5 的评分和36条评价作为支撑：https://share.google/VVzMvULrOj8Mj52Au。团队办理财富规划、税务稽查和诉讼方面的真实案件。任何结果均无保证。