哥伦比亚税务居民在境外购房：应申报、登记和缴纳什么
所得税、境外资产申报、哥伦比亚央行登记、租金与日后出售，由 前DIAN官员背景的律师与会计师为您审查。

依税法典第9条，在哥伦比亚没有居民身份的自然人，仅就来源于哥伦比亚的收入和偶然所得，以及在哥伦比亚持有的财产，缴纳所得税及附加税。原则上，境外房产及其租金和出售不在哥伦比亚税基之内，且境外资产申报（第607条）不适用于不就全球收入和财产纳税的人。须注意三点：居民身份每年依第10条评估，居民身份变化可能使该房产进入哥伦比亚税基；房产所在国对非居民适用其自身规则；外汇义务有其独立规则，不能从税务居民身份推导。

税法典第607条要求，就来源于哥伦比亚和境外的收入与财产纳税的所得税纳税人（以及适用替代制度者），若持有任何性质的境外资产，须提交该申报。依其附则，仅当1月1日所持境外资产的税务价值超过2,000 UVT时才须提交。单项税务价值超过3,580 UVT的资产须逐项列明（性质、类型、税务价值和司法辖区），其余资产按辖区汇总申报。该申报为信息性申报，不在其中核算税款。以2026年UVT（52,374比索）举例：2,000 UVT = 104,748,000比索，3,580 UVT = 187,498,920比索；务必适用当年的UVT。年内购入的房产，一般在次年1月1日计量。

税法典对该申报设有专门处罚。依汇编文本，迟交的处罚按每月或不足一个月计，为境外所持资产价值的0.5%（若在事先催告未申报之后才提交则为1%），最高为该价值的10%（第641条第1款）；未申报的处罚为最近一次所得税申报中总财产的5%，或DIAN核定的总财产的5%，以较高者为准（第643条第8项）；错误则依第651条，见DIAN 2024年第4077号意见。这些属于税务处罚。隐匿境外资产构成税务犯罪则是另一回事，我们在隐匿资产页面中说明。请务必核对事实发生时有效的文本。

通常需要：哥伦比亚居民在境外购房属于需登记的国际投资。2026年第1044号法令修改了2015年第1068号法令第2.17.2.5.1.1条：投资者或其代理人可在任何时间向哥伦比亚央行提交登记申报，涵盖初始或追加投资、持有人、用途或接收公司的变更，以及注销。若外币经外汇市场汇入，外汇申报即视同登记申报；若未经汇入，则适用央行的程序。该法令自《官方公报》公布之日的次日起生效，且不修改税务方面的形式义务。它并未使登记变为可选，也未取消外汇处罚制度：行动前请确认现行程序。

如果您是税务居民，要：这属于您全球收入中的境外来源收入（税法典第9、26和27条），对不要求记账的人，收入在实际收到金钱或实物时视为实现（第27条）。如果房产所在国就这些租金征收了所得税，第254条允许您将其从哥伦比亚税额中抵免，无论该税的名称如何，但不得超过您就同一租金在哥伦比亚应缴的税额，且为此限额须按收入、成本和费用归集后核算净额。非所得税性质的税款（例如财产税）不能以此方式抵免，而应视情况作为成本或费用分析。请保留合同、收据以及境外已缴税款的凭证。

取决于持有期限。如果该房产作为您的固定资产持有满两年及以上，所得为偶然所得（税法典第300条），等于出售价格减去税务成本，居民自然人适用统一15%的税率（第314条）。如果持有不足两年，所得不属于偶然所得而是普通应税净所得，适用自然人所得税税率。第300条并未按资产所在地区分，DIAN曾将其适用于境外房产（2021年第910049号意见）。如果房产所在国就出售征收所得税，请评估第254条规定的抵免。若在经营业务的正常过程中出售，该资产不属于固定资产（第300条第2款）。

可以，但须合法并先行分析。房产的持有方式（本人名下、夫妻共有、通过公司或信托 fiducia）会改变税务处理、外汇义务和继承，没有唯一的公式。控股公司或信托可以安排控制与转移；生前赠与或婚前财产协议会改变谁是所有人以及夫妻财产如何清算；继承境外资产还须考虑当地法律。我们不提供的是让境外房产变得不可扣押或不可见：在申报中遗漏它会产生税务后果，并视事实可能产生刑事后果。请参阅控股与信托、生前赠与、婚前财产协议以及境外资产继承等页面。

请保留房产所在国的契据或产权证明（必要时附翻译）、购房的交割或结算单、付款及资金汇出凭证（它们支撑税务成本和外汇记录）、外汇申报或哥伦比亚央行登记证明、租赁合同与收据，以及您打算抵免的境外已缴税款凭证（税法典第254条）。出售时，税务成本依税法典第一卷第一编的规则确定（第300条第1款），并且必须能够举证。DIAN可能要求提供证明，没有文件就难以证明成本、抵免或外汇登记。