شراء عقار في الخارج لمقيم ضريبي كولومبي: ما الذي يجب الإقرار به وتسجيله ودفعه
ضريبة الدخل وإقرار الأصول في الخارج والتسجيل لدى Banco de la República والإيجارات والبيع اللاحق، بمراجعة محامين ومحاسبين ذوي خبرة سابقة في DIAN.

وفق المادة 9 من E.T. لا يخضع الأشخاص الطبيعيون غير المقيمين في البلاد لضريبة الدخل والضرائب التكميلية إلا عن دخلهم وأرباحهم العرضية من مصدر كولومبي وعن ثروتهم المملوكة في كولومبيا. وبالتالي يقع العقار في الخارج وإيجاراته وبيعه، من حيث المبدأ، خارج الوعاء الكولومبي، ولا ينطبق إقرار الأصول في الخارج (المادة 607) على من لا يخضع للضريبة على الدخل والثروة عالمياً. وثلاثة تحفظات: تُقيَّم الإقامة كل سنة بالمادة 10 وقد يُدخل تغيير الإقامة العقار في الوعاء الكولومبي؛ وبلد العقار يطبق قواعده الخاصة على غير المقيم؛ ولالتزامات النقد الأجنبي قواعدها الخاصة التي لا تُستنتج من الإقامة الضريبية.

تُلزم المادة 607 من E.T. به دافعي ضريبة الدخل الخاضعين عن الدخل والثروة من مصدر كولومبي وأجنبي (ومن في الأنظمة البديلة) الذين يملكون أصولاً في الخارج من أي نوع. وبحسب فقرتها لا يلزم إلا إذا تجاوزت القيمة الضريبية للأصول في الخارج في 1 يناير 2.000 UVT. ويُفصَّل كل أصل تتجاوز قيمته الضريبية 3.580 UVT (الطبيعة والنوع والقيمة الضريبية والولاية القضائية)، وتُقرّ الأصول الأخرى مجمَّعة بحسب الولاية القضائية. وهو إقرار إعلامي لا تُحتسب فيه ضريبة. مثال توضيحي بـ UVT لعام 2026 (52.374 بيزو): 2.000 UVT = 104.748.000 بيزو و3.580 UVT = 187.498.920 بيزو؛ وطبّق دائماً UVT السنة المعنية. والعقار المشترى خلال السنة يُقاس عادةً في 1 يناير التالي.

ينص Estatuto Tributario على عقوبات خاصة بهذا الإقرار. وبحسب النص المجمَّع، يُعاقَب التأخر عن كل شهر أو جزء منه بنسبة 0,5% من قيمة الأصول المملوكة في الخارج (1% إذا قُدِّم بعد الإنذار المسبق بعدم الإقرار)، بسقف 10% من تلك القيمة (المادة 641، الفقرة 1)؛ وعدم التقديم بنسبة 5% من الثروة الإجمالية في آخر إقرار دخل أو ما تحدده DIAN، أيهما أكبر (المادة 643، البند 8)؛ والأخطاء بالمادة 651 بحسب رأي DIAN رقم 4077 لعام 2024. وهذه عقوبات ضريبية. أما إخفاء الأصول في الخارج بوصفه جريمة ضريبية فمسألة مختلفة نتناولها في صفحة إغفال الأصول. تحقق دائماً من النص النافذ وقت وقوع الوقائع.

عادةً نعم: فشراء مقيم كولومبي عقاراً في الخارج استثمار دولي يُسجَّل. عدّل المرسوم 1044 لعام 2026 المادة 2.17.2.5.1.1 من المرسوم 1068 لعام 2015: يقدّم المستثمرون أو وكلاؤهم إقرار التسجيل إلى Banco de la República في أي وقت، عن الاستثمارات الأولية أو الإضافية وتغيير المالكين أو الوجهة أو الشركة المتلقية والإلغاءات. وإذا مُرّرت العملة عبر سوق الصرف فإن إقرار الصرف يقوم مقام التسجيل؛ وإن لم يكن هناك تمرير فتُطبَّق إجراءات البنك. وهو ساري من اليوم التالي لنشره في Diario Oficial ولا يعدّل الالتزامات الضريبية الشكلية. ولا يجعل التسجيل اختيارياً ولا يزيل نظام عقوبات النقد الأجنبي: تأكد من الإجراء النافذ قبل التصرف.

إذا كنت مقيماً ضريبياً فنعم: فهي دخل من مصدر أجنبي ضمن دخلك العالمي (المواد 9 و26 و27 من E.T.)، ولمن ليس ملزماً بمسك الدفاتر يُعدّ الدخل متحققاً عند قبضه فعلاً نقداً أو عيناً (المادة 27). وإذا فرض بلد العقار ضريبة دخل على تلك الإيجارات، تتيح المادة 254 خصمها من الضريبة الكولومبية أياً كانت تسميتها، بما لا يتجاوز الضريبة التي عليك دفعها في كولومبيا عن الإيجارات نفسها، وتُحتسب لهذا الحد صافيةً بإسناد الإيرادات والتكاليف والمصروفات. أما الضرائب التي ليست ضريبة دخل، كضريبة على الملكية، فلا تُخصم بهذا الطريق وتُبحث كتكلفة أو مصروف بحسب الحالة. احتفظ بالعقود والإيصالات وإثباتات الضريبة المدفوعة في الخارج.

تتوقف على مدة الحيازة. فإذا كان العقار أصلاً ثابتاً لك لمدة سنتين أو أكثر فالربح ربح عرضي (المادة 300 من E.T.)، يساوي سعر البيع ناقص التكلفة الضريبية، بنسبة موحدة 15% للأشخاص الطبيعيين المقيمين (المادة 314). وإذا حزته أقل من سنتين فالربح ليس ربحاً عرضياً بل دخل صافٍ عادي بنسبة ضريبة الدخل للشخص الطبيعي. ولا تفرّق المادة 300 بحسب موقع الأصل، وقد طبّقتها DIAN على عقار في الخارج (الرأي 910049 لعام 2021). وإذا فرض بلد الموقع ضريبة دخل على البيع فقيّم الخصم بموجب المادة 254. وإذا بعت ضمن النشاط المعتاد لأعمالك فلا يُعدّ الأصل ثابتاً (المادة 300، الفقرة 2).

نعم، بصورة مشروعة وبعد تحليل مسبق. فطريقة تسجيل الملكية (باسمك أو بالاشتراك مع الزوج أو عبر شركة أو صندوق ائتماني fiducia) تغيّر المعالجة الضريبية والتزامات النقد الأجنبي والإرث، ولا توجد صيغة واحدة. فالشركة القابضة أو الصندوق الائتماني قد ينظمان السيطرة والنقل؛ والهبة في الحياة أو اتفاقيات الزواج تغيّر من هو المالك وكيف تُصفّى الشركة الزوجية؛ وإرث أصل في الخارج يتطلب النظر أيضاً في قانون المكان. أما ما لا نقدمه فهو جعل عقار في الخارج غير قابل للحجز أو غير مرئي: فإغفاله من الإقرارات له نتائج ضريبية وبحسب الوقائع نتائج جزائية. راجع صفحات الشركة القابضة والصندوق الائتماني والهبة في الحياة واتفاقيات الزواج وتركة الأصول في الخارج.

احتفظ بسند الملكية من بلد الموقع (مع الترجمة عند الاقتضاء)، وكشف إتمام الصفقة أو تسويتها، وإثباتات الدفع وتحويل الأموال (وهي تسند التكلفة الضريبية وسجل النقد الأجنبي)، وإقرار الصرف أو إثبات التسجيل لدى Banco de la República، وعقود الإيجار وإيصالاته، وإثباتات الضرائب المدفوعة في الخارج التي تريد خصمها (المادة 254 من E.T.). وفي البيع تُحدَّد التكلفة الضريبية بقواعد الباب الأول من الكتاب الأول من E.T. (المادة 300، الفقرة 1) ويجب أن يكون إثباتها ممكناً. وقد تطلب DIAN مستندات، وبدونها يصعب إسناد التكاليف أو الخصومات أو تسجيل النقد الأجنبي.